内容提要

　这是一部记载和研究深圳市福田中心区（CBD）城市规划建设三十年（1980—2010年）历史专著。世界上很少几个城市“从无到有，从小到大”的历史可以让一代人亲历见证，深圳就是其中一个。深圳特区三十年规划建设创造了世界城市建设史上的奇迹，福田中心区是深圳特区二次创业的空间基地，是深圳城市规划建设的一个缩影，福田中心区规划建设三十年历史研究具有重要的历史价值。

本书是对福田中心区规划建设三十年历史的理论研究，在全面收集素材、白描历史的基础上，概述深圳特区三次总体规划对福田中心区的定位，在深港合作、深圳三次产业转型的大背景下分析福田中心区在交通、土地、产业等方面的开发机遇及优势条件，反思中心区的开发建设管理模式，研究福田中心区规划编制及规划实施成效，创新提出中心区规划编制与规划实施管理模式。初步评价福田中心区规划建设成就，并展望其未来。这是深圳特区改革开放三十年城市规划建设历史不可或缺的篇章，为城市规划建筑界同行提供规划实例和参考借鉴。

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城市中心区在不同历史时期有不同的功能与形态。欧洲古代城市以神庙为中心，中世纪城市以教堂为中心，文艺复兴以后的城市以市政厅等公共建筑为中心，现代城市以商务中心（CBD）为核心。中国古代城市以宫殿、官府衙门为中心，近现代城市以政府办公、影剧院、文化宫、商业大楼等公共建筑为中心，当代商品经济发展后，城市以政府办公或CBD为中心。CBD的规模及影响力取决于城市的经济水平。

世界性大都市如纽约、伦敦、巴黎、东京、上海、香港等城中心区CBD都非常著名，几乎可作城市的代名词。CBD不仅是一个城市的名片，而且是一个城市的中枢，它高度集中了城市的经济、科技和文化的力量，具备金融、贸易、咨询、服务、展览等多种功能。CBD加上便捷的公交系统，再配套完善的服务设施，一定成为城市的旅游景点，真正实现形神合一的活力CBD。

深圳市福田中心区从八十年代初开始城市规划构思，先有政府的规划蓝图，九十年代初推土平整场地进行市政道路施工建设，后来随着深圳市场经济发展的需求而逐步投资形成“天时地利”的城市中心区，已经从一片农田迅速发展成为现代化特大城市的CBD，实现了深圳总规的功能定位。这是深圳特区城市建设奇迹的代表性实例。

陈一新是我的博士生，她经过多年努力写出了《深圳福田中心区（CBD）城市规划建设三十年历史研究（1980—2010年）》这本著作，填补了深圳城市规划建设历史的空白。这是她经历长期规划管理实践后，勤于思考研究的成果。她作为一名建筑师，亲眼目睹了深圳特区三十年来的沧桑巨变，亲身经历了福田中心区从规划蓝图变为现实的规划建设过程。她基于工作中积累的第一手资料，锲而不舍地研究福田中心区（CBD），十年如一日地思考和撰写，2013年她完成了博士学位论文，答辩时取得优秀成绩。本书是在她博士论文基础上补充修改后形成的专著。希望陈一新完成了这本书的出版工作后继续研究城市中心区、研究CBD这个课题，这是我国改革开放三十多年来城市化建设迅速发展历史时期具有深远历史意义的研究课题。

希望本书不仅是深圳福田中心区（CBD）规划建设历史研究的重要成果，也是深圳城市规划建设历史研究不可或缺的重要篇章，并为全国城市中心区、CBD、新区等城市规划及开发建设工作提供有益的参考借鉴，为全国城市规划学科提供研究实例。 

作者介绍

陈一新，女，1962年生于江苏省常州市，国家一级注册建筑师，高级建筑师。现任深圳市规划和国土资源委员会副总规划师。2006年出版第一本个人专著《中央商务区（CBD）城市规划设计与实践》；第二本专著《规划探索——深圳市中心区城市规划实施历程（1980-2010年）》被选入2014年度《深圳改革创新丛书》，2015年3月出版。
教育背景：
1980至1987年就读于同济大学建筑系，获学士、硕士学位。2001年10月至12月获得法国总统奖学金赴法国短期进修。2007年3月至2013年6月在职就读东南大学建筑学博士研究生，获博士学位。
工作经历：
1987年至1989年，上海交通大学土木建筑系；1989至1992年，深圳大学建筑系和深圳大学建筑设计研究院；1992年至1996年，深圳市城市规划设计研究院；1996年至2004年，深圳市规划国土局——深圳市中心区开发建设办公室；2004年至2008年，深圳市规划局；2009年至今，深圳市规划和国土资源委员会。

目录

序  

前  言  

本书使用说明

1  概  述    

1.1深圳特区总体规划定位福田中心区    

1.1.1深圳历史沿革与特区城市中心的演变     

1.1.2特区总规及福田中心区规划萌芽     

1.1.3深圳三次总规准确定位福田中心区  

1.2福田中心区规划建设历程概述    

1.2.1中心区简介  

1.2.2中心区规划建设历程阶段划分  

1.2.3中心区开发建设进展  

1.3 本书的研究目标、方法及创新内容   

1.3.1研究目标及意义  

1.3.2研究方法及内容  

1.3.3研究成果的创新内容  

2  福田中心区开发建设机遇及优势    

2.1交通优势：深圳地铁、高铁从中心区接通香港

2.1.1中心区开发机遇取决于多中心组团结构  

2.1.2深圳地铁接通香港，市场投资加快  

2.1.3高铁直通香港，有利于深港CBD功能互补    

2.1.4中心区位于公交走廊，开发成本降低     

2.2 土地优势：统征、储备中心区土地   

2.2.1福田新市区统征土地  

2.2.2中心区五次储备用地  

2.2.3预留土地，等待市场建设时机  

2.3 产业优势：中心区第三产业的形成与金融集聚

2.3.1香港经济转型与深圳发展机遇  

2.3.2深圳三次产业转型与中心区开发机遇     

2.3.3金融产业集聚实现福田中心区功能定位  

3 福田中心区开发建设管理模式   

3.1国内外新区开发建设管理模式比较研究    

3.1.1巴黎拉•德方斯CBD建管模式  

3.1.2伦敦道克兰码头区CBD 建设模式   

3.1.3柏林波茨坦广场重建的CBD建设模式    

3.1.4国内CBD开发建设的四种模式

3.2福田中心区开发建设管理机构    

3.2.1管理机构发展三阶段  

3.2.2机构长期稳定是中心区成功建设运行的保证  

3.3福田中心区土地一次开发模式    

3.3.1深圳特区不同时期的土地开发模式  

3.3.2中心区土地开发模式与深圳土地制度改革     

3.3.3中心区土地一次开发模式探索和经验教训     

3.3.4政府与市场对中心区的投资     

3.4福田中心区土地出让管理模式    

3.4.1中心区土地出让策略的探索     

3.4.2中心区土地出让模式的探索     

3.4.3中心区土地出让的经验教训     

4  福田中心区规划编制及实施成效研究    

4.1福田中心区规划编制的实证研究 

4.1.1概念规划的连续编制  

4.1.2详规方案的明智选择  

4.1.3专项规划的深入展开  

4.1.4城市建筑五要素在中心区的成功实践     

4.2 福田中心区规划实施的实证研究

4.2.1法定图则的实践与思考     

4.2.2中轴线二层步行系统从整体到分段实施  

4.2.3市民广场从整体到分块拼接实施     

4.2.4水晶岛规划实施  

4.3福田中心区规划建设的经验教训 

4.3.1规划准确定位，实现金融功能  

4.3.2弹性规划推进中心区可持续发展     

4.3.3交通规划理念超前，实施过程锦上添花  

4.3.4城市设计成功实施的三要素     

5  创新中心区规划编制及实施的理论模式

5.1创新中心区详规管理模式的途径及目标    

5.1.1起因：“详规实施难”

5.1.2思路：分清政府与市场的分工界线  

5.1.3方法：控规管政府公共产品，修规满足市场需求  

5.1.4目标：控规整体长期稳定，修规局部适应变化     

5.2创新中心区三阶段规划编制内容“六六八”理论    

5.2.1第一阶段：概念规划——六个网络系统  

5.2.2第二阶段：控规——六项刚性内容  

5.2.3第三阶段：修规——八项实施内容  

5.3创新中心区规划实施的理论模式 

5.3.1  创造规划实施管理的长期连续模式      

5.3.2  “控规总规划师”负责制      

5.3.3  城市设计“协调建筑师”制度      

6  福田中心区规划建设成就及评价

6.1 福田中心区规划建设的成就及初步评价   

6.1.1建成五代商务办公楼  

6.1.2中心区建成情况统计  

6.1.3中心区规划建设的初步评价     

6.1.4规划建设成功的因素  

6.2 福田中心区经济评价

6.2.1中心区政府投资与市场投资比例分析     

6.2.2中心区土地出让价格趋势分析

6.2.3 中心区房地产价格趋势分析    

6.2.4中心区房地产租金趋势及空置率分析

6.2.5中心区经济效益分析  

6.3 福田中心区未来展望   

6.3.1从CBD到CAZ的必然过程      

6.3.2将成为国内重要的金融中心     

6.3.3将成为深港区域性金融中心的组成部分  

6.3.4需要精心维护管理中心区

6.4 结语 145

附录  深圳福田中心区城市规划建设三十年记事（1980－2010年）   

参考文献     

后  记